Как поделить ипотечную квартиру

В наше время, когда более 50% сделок с недвижимым имуществом совершается с привлечением заемных средств, при расторжении брака супруги очень часто сталкиваются с проблемой – как поделить квартиру в ипотеке.

В чем основная сложность такого раздела имущества?

Прежде всего в том, что квартира в силу закона находится в залоге у банка и любые действия, связанные с переходом права собственности на нее, должны совершаться исключительно с согласия банка.

Супруги могут произвести фактический раздел, договорившись с друг другом, или, если согласие не достигнуто, обратиться в суд.

Предлагаю рассмотреть варианты, как можно разделить квартиру без обращения в суд.

Продать квартиру

Есть устоявшаяся схема, которая используется при продаже ипотечной квартиры. Если коротко, то покупатели оплачивают остаток задолженности по кредиту, обременение снимается, и дальше проходит сделка без согласия банка. Супруги получают деньги и делят их по своему собственному усмотрению. Долевая собственность не возникает, задолженность супругов перед банком и перед друг другом отсутствует. На мой взгляд, это оптимальный способ решить данную проблему.

Обратиться в банк

Если же этот вариант не подходит по каким-либо причинам, супругам следует обратиться в банк с заявлением об исключении одного из них из состава собственников квартиры. В случае если банк согласует это, собственность перерегистрируют на одного супруга ( на основании соглашения о разделе имущества). Далее супруга-несобственника выводят из состава заемщиков по кредитному договору. Для этого второй супруг рефинансирует кредит на себя, чтобы заемщиком по кредиту остался только один супруг.

Здесь нужно отметить, что банк с большей долей вероятности согласится на указанную схему, если супруг, который претендует на перевод долга на себя, предоставит объективные доказательства своей платежеспособности. К таким документам могут относиться, в частности: справка с места работы, заверенная копия трудовой книжки, справка о доходах и суммах налога физического лица, выписка со счета и другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит.

Заключить соглашение о разделе имущества

Если банк не дал согласия на смену заемщика, а супруги достигли соглашение о том, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит после развода, супругам возможно заключить соглашение о разделе имущества, в котором прописать, что после снятия обременения квартира перейдет в собственность одного из супругов, а другой супруг не вправе взыскивать ½ уплаченных им платежей по кредиту. Данное соглашение регулирует только обязательства супругов перед друг другом и не изменяет прав и обязанностей супругов перед банком.

Теперь поговорим о том, как будет производиться раздел ипотечной квартире в суде. В зависимости от обстоятельств суд будет по-разному разрешать спор.

Ситуация 1

А. купил квартиру в ипотеку до брака, затем зарегистрировал брак с М. После развода М. пыталась признать право собственности на долю в квартире. Однако суд ей отказал и произвел раздел имущества между супругами следующим образом: квартира принадлежит А., это его личная собственность, поскольку была приобретена до вступления в брак. Но М. имеет право взыскать с А. ½ денежных средств, внесенных супругами в счет погашения ипотеки за период брака.

Ситуация 2

Супруги Н. и К. купили квартиру в браке. Н. выступал как основной заемщик, К. как созаемщик. По общему правилу квартиру суд будет делить пополам, если отсутствуют основания для отступления от начала равенства долей. А вот долг разделить не получится без согласия банка. Но банк крайне редко предоставляет такие согласия. То есть у Н. будет право собственности на ½ доли в квартире и у К. будет ½ в праве собственности. А вот должниками перед банком останутся оба супруга, и банк может взыскать всю сумму задолженности с каждого из супругов. При этом супруг, который после расторжения брака за счет собственных средств будет оплачивать кредитные платежи, вправе взыскать с другого супруга ½ уплаченных им денежных средств.

Как будет происходить раздел, если в квартиру были вложены средства материнского капитала?

Та часть квартиры, которая была оплачена материнским капиталом, будет делиться на всех членов семьи, включая детей. Остальная часть –поровну между супругами, если отсутствуют основания для отступления от начала равенства долей.

Статью подготовила адвокат Крылова Ольга Геннадьевна.