Оспаривание сделок с земельными участками

Сделки с землей отличаются от других сделок с недвижимостью только предметом
договора и особенностями передачи объекта покупателю. Но в связи с этим они
регулируются не только нормами Гражданского кодекса, но и Земельного, с учетом других
многочисленных ограничений. Так, например, приобретение земельного участка не
снимает с него обременения, не может быть изменено его целевое назначение. Кроме
того, предметом сделки могут быть только земельные участки, поставленные на
кадастровый учет.

Так же, как и другие виды сделок, сделки с землей, могут быть оспариваемыми и
ничтожными. Оспаривание сделок с земельными участками основано на доказательстве
недействительности такой сделки, а ничтожные – недействительны в силу прямого
нарушения закона. Признать оспоримую сделку недействительной можно только в
случае, если она была заключена. По отношению к земельным участкам этот факт
удостоверяется государственной регистрацией сделки и перехода права от продавца к
покупателю. Только с этого момента наступают юридические последствия для участников
сделки и возникают (прекращаются) их права.

Каждая конкретная сделка отличается своими обстоятельствами, но подавляющая часть
оспариваемых сделок с землей связана с договорами купли­продажи.

Оспаривание сделок, связанных с куплей­-продажей земли

В судебной практике оспаривание сделок с земельными участками и признание их
недействительными возникает по разным причинам. Так, в качестве обоснования
недействительности сделки с землей могут быть признаны следующие обстоятельства:

1. Притворность сделки. В данном случае необходимо доказать, что стороны,
   заключая договор, не преследовали общей цели. Сделка была совершена с целью
   прикрытия иных целей, направлена на достижение целей, не соответствующих тем,
   которые обозначены в договоре купли­продажи земельного участка.
2. Совершение сделки неправомочным лицом. Такое основание возникает, когда
   стороной земельной сделки выступают лица, например, не достигшие совершеннолетия,
   без согласия на то их законных представителей. Иногда договор подписывается лицом по
   доверенности, в перечень разрешенных действий по которой не входит распоряжение
   недвижимостью.
3. Отсутствие понимания своих действий. Это неадекватное поведение, неспособность
   оценить последствии своих поступков, ограничения дееспособности, вызванные тяжелой
   болезнью, психическими отклонениями. Обстоятельства должны быть доказаны
   медицинскими документами, справкой об инвалидности, заключением экспертизы.
4. Наличие обременения, ограничения, ареста. Если продаваемый участок находится
   под арестом на основании постановлении СПС, то до снятия последнего, он не может
   быть продан. Доказывающими документами служат исполнительный лист, постановления
   об аресте и снятии ареста.
5. Превышение пределов правоспособности. В число таких дел нередко попадают
   случаи продажи земельного участка супругом без согласия второй половины. Подобная
   ситуация может возникнуть при продаже земли, находящейся в общей долевой
   собственности, без уведомления других участников.
6. Принуждение к совершению сделки. В этих случаях необходимо доказать, что она
   была совершена под влиянием тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась
   другая сторона, под угрозой психологического или физического принуждения, обмана,
   мошенничества.

Не могут быть признаны в качестве основания недействительности сделки с земельным
участком: отсутствие государственной регистрации перехода прав, неисполнение других
обязательств по договору.

Как правило, оспаривание сделок с земельными участками, сопровождается
дополнительными требованиями. Среди них встречаются:

1. о признании недействительной записи в государственном реестре о праве
   собственности, о признании недействительным свидетельства о праве собственности;
2. об изъятии участка из незаконного владения, о признании права собственности на
   спорный земельный участок;
3. о признании незаконными действий по возведению самовольных построек, обязании
   снести незаконные строения;
4. о признании отсутствующим права на владение участком, возврате (взыскании)
   средств, выплаченных за приобретенную землю.

Обстоятельства, имеющие значение при совершении земельных сделок

При совершении сделок с землей нужно учитывать, что участок, являющийся предметом
сделки или земля, на которой расположена приобретаемая недвижимость (сооружение,
дом, здание) могут быть не оформлены в собственность, а принадлежать по праву
пожизненного или бессрочного пользования. Юридические лица могут распоряжаться
имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Это
накладывает ограничения на условия сделки.

Такие условия договора со стороны продавца, например, как ограничение в дальнейшем
распоряжении землей или ограничение ответственности продавца в случае притязаний
третьих лиц, или право обратного выкупа дают основания для оспаривания сделок с
земельными участками. В свою очередь, покупатель имеет право на полную информацию
о приобретаемом участке, а при ее сокрытии, имеет право требовать расторжения сделки
и возмещения убытков.