Сделки с землей отличаются от других сделок с недвижимостью только предметом
договора и особенностями передачи объекта покупателю. Но в связи с этим они
регулируются не только нормами Гражданского кодекса, но и Земельного, с учетом других
многочисленных ограничений. Так, например, приобретение земельного участка не
снимает с него обременения, не может быть изменено его целевое назначение. Кроме
того, предметом сделки могут быть только земельные участки, поставленные на
кадастровый учет.
Так же, как и другие виды сделок, сделки с землей, могут быть оспариваемыми и
ничтожными. Оспаривание сделок с земельными участками основано на доказательстве
недействительности такой сделки, а ничтожные – недействительны в силу прямого
нарушения закона. Признать оспоримую сделку недействительной можно только в
случае, если она была заключена. По отношению к земельным участкам этот факт
удостоверяется государственной регистрацией сделки и перехода права от продавца к
покупателю. Только с этого момента наступают юридические последствия для участников
сделки и возникают (прекращаются) их права.
Каждая конкретная сделка отличается своими обстоятельствами, но подавляющая часть
оспариваемых сделок с землей связана с договорами куплипродажи.
В судебной практике оспаривание сделок с земельными участками и признание их
недействительными возникает по разным причинам. Так, в качестве обоснования
недействительности сделки с землей могут быть признаны следующие обстоятельства:
Не могут быть признаны в качестве основания недействительности сделки с земельным
участком: отсутствие государственной регистрации перехода прав, неисполнение других
обязательств по договору.
Как правило, оспаривание сделок с земельными участками, сопровождается
дополнительными требованиями. Среди них встречаются:
При совершении сделок с землей нужно учитывать, что участок, являющийся предметом
сделки или земля, на которой расположена приобретаемая недвижимость (сооружение,
дом, здание) могут быть не оформлены в собственность, а принадлежать по праву
пожизненного или бессрочного пользования. Юридические лица могут распоряжаться
имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Это
накладывает ограничения на условия сделки.
Такие условия договора со стороны продавца, например, как ограничение в дальнейшем
распоряжении землей или ограничение ответственности продавца в случае притязаний
третьих лиц, или право обратного выкупа дают основания для оспаривания сделок с
земельными участками. В свою очередь, покупатель имеет право на полную информацию
о приобретаемом участке, а при ее сокрытии, имеет право требовать расторжения сделки
и возмещения убытков.
Отправить заявкуЗаполните форму и мы Вам перезвоним