Строительство, реконструкция или капитальный ремонт объектов недвижимости всегда связаны с необходимостью получения большого количества согласований и разрешений. Поэтому неудивительно, что реконструкция существующих и строительство новых объектов зачастую осуществляется без получения требуемых для этого документов, а также с нарушениями таких правил, как целевое назначение и (или) разрешенное использование земельного участка.
Не секрет, что стоимость самовольно возведенного или реконструированного строения вне зависимости от того, в каком именно месте оно располагается и какие при этом были произведены затраты, несравнима со стоимостью схожего объекта, строительство которого сопровождалось правильным оформлением земельного участка и соблюдением всех градостроительных правил. Потому на практике часто встречаются факты отсутствия у застройщиков разрешения на строительство (реконструкцию) здания, утвержденного в установленном порядке проекта, а также разрешения на ввод в эксплуатацию постройки. Кроме того, строительство или реконструкция объекта может вестись с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ к самовольной постройке относят здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 2 данной статьи лицо (физическое или юридическое), осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, т.е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. При этом самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Вместе с тем, имеется возможность на законных основаниях признать право собственности на подобные постройки, а также легализовать такое строительство (реконструкцию) при условии соблюдения определенных правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом или в ином установленном законом порядке за лицом, имеющим в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, на котором осуществлена постройка.
Поскольку именно арендные отношения являются наиболее популярной формой оформления земельных отношений, то стоит обратить внимание на тот факт, что за арендатором участка суд не признает права собственности на такую постройку.
В этом случае помочь могут некоторые положения земельного законодательства. В градостроительных планах земельных участков содержится абсолютно вся информация о разрешенном использовании участка, возможном и допустимом строительстве на конкретном участке объекта недвижимости, допустимых характеристик объекта недвижимости, требований к использованию, максимально допустимой плотности строительства и многое другое. В случае, если самовольная постройка или же самовольно произведенная реконструкция соответствует всем требованиям градостроительного плана, то доказать то, что постройка относится к разряду самовольных и подлежащих сносу, гораздо сложнее, тогда как признание права собственности на подобную постройку заметно упрощается.
Условия для признания права собственности на самовольную постройку
1. Постройку можно отнести к объектам капитального строительства (согласно Градостроительном кодексу РФ, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек);
2. Наличие признаков самовольного строительства:
— создание на земельном участке, не отведенном для этих целей;
— отсутствие необходимых разрешений;
— нарушение градостроительных и строительных норм и правил;
3. Постройка не должна нарушать охраняемые законом права и интересы других лиц;
4. Постройка не должна создавать угрозу жизни и здоровью других лиц;
5. Заявитель является субъектом права собственности либо иного вещного права на земельный участок;
6. Строительство (реконструкция) производилась заявителем или по поручению заявителя, но за его счёт;
7. Постройка не имеет собственника из числа так называемых третьих лиц;
8. Постройка индивидуально определена, в частности, существует как объект технического учета и имеет инвентарный номер БТИ (технический паспорт или иное техническое описание самовольных построек).
Для достижения положительного результата и признания права собственности на самовольную постройку необходимо в досудебном порядке подготовить заключение специалиста (архитектора), занимающегося исследованиями в области строительно-технических экспертиз, в котором сделан вывод о том, что препятствий к принятию спорного объекта в эксплуатацию нет. Такое заключение специалиста о соответствии технического состояния спорной постройки не должно носить формальный характер, должно содержать ссылки на нормативно-правовые акты, СНиПы, ГОСТы, в том числе подтверждающие факт безопасности спорного объекта.
При разрешении вопроса о легализации самовольной постройки в суде целесообразно назначить строительно-техническую экспертизу, которая установит, что строение:
Эксперт должен исследовать вопрос о том, относится ли спорное строение к объектам капстроительства, а именно, выяснить:
Судьи при рассмотрении данной категории споров обращают внимание не только на нарушение прав собственника земельного участка, на котором возводится постройка, но и на нарушение прав других лиц, являющихся:
Вывод об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц суд может сделать, если опросит смежных землепользователей, владельцев соседних зданий, сооружений, а также других лиц.
При решении вопроса об отсутствии угроз жизни и здоровью граждан в суд необходимо представить заключения строительного, санитарного, пожарного, экологического органов надзора и других компетентных структур, в зависимости от назначения объекта.
Только при соблюдении всех вышеуказанных условий можно говорить о судебном признании права собственности на самовольную постройку. Но, чтобы разобраться в тонкостях процедуры легализации самовольного строительства и положительно решить данный вопрос, будет лучше всего обратиться за профессиональной помощью адвоката.
Отправить заявкуЗаполните форму и мы Вам перезвоним
