Выбирая свою будущую квартиру, потенциальный приобретатель руководствуется расположением, планировкой, ремонтом, ценой объекта, не уделяя при этом должного внимания юридической стороне вопроса.
Выбирая свою будущую квартиру, потенциальный приобретатель руководствуется расположением, планировкой, ремонтом, ценой объекта, не уделяя при этом должного внимания юридической стороне вопроса. Тогда как предотвратить возможные негативные последствия от подобной неосмотрительности гораздо легче, чем после сделки столкнуться с неприятностями. В отдельных случаях проявление разумной осмотрительности влияет на то, будет ли в случае судебного спора приобретатель признан добросовестным или нет. Ведь именно от этого зависит возможность нового собственника сохранить имущество в своем владении.
Посмотрим, что об этом говорит Пленум: Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 о 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. В частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
К разъяснению Пленума приведу пример из своей практики, когда покупатель был признан добросовестным:
«Внимание покупателя привлекла квартира, перешедшая к правообладателю по наследству. Продавцом выступала дочь, унаследовавшая квартиру от матери.
Наследство, как основание вступления в право собственности, всегда требует юридической проверки, поскольку только в ходе нее могут быть выявлены риски, в том числе в виде неучтенных наследников, которые в любой момент могут объявиться и претендовать на имущество наследодателя.
Именно поэтому была проведена беседа с продавцом, в ходе которой были заданы вопросы, относительно наличия других родственников.
Выяснилось, что наследница была не единственным ребенком в семье. У нее был брат, который умер еще при жизни их матери. Факт смерти прямого наследника до открытия наследства навел на мысль о возможном наследовании по праву представления. Была поставлена задача, установить, имеются ли дети у умершего, и если имеются – разыскать их.
Таким образом, была найдена внучка наследодателя, у которой было взято заявление, что она не претендует на наследство. Тем самым был предотвращен риск внезапного появления наследника с последующим заявлением требований на имущество, а покупатель был признан добросовестным, так как предпринял все попытки, для того чтобы обезопасить сделку».
Законодательству известен и тот, случай, когда имущество можно истребовать и у добросовестного приобретателя. Так, выбытие имущества из владения помимо воли собственника согласно п. 1 ст. 302 Гражданского Кодекса РФ (Далее – ГК РФ) делает возможным истребование имущества и у добросовестного приобретателя.
Приведу пример, когда розыск собственника и установление его воли застраховал покупателя от утраты своей собственности:
«2016 год. Покупатель остановил свой выбор на квартире, приобретенной в свое время в порядке приватизации. Из представленных документов следовало, что жилое помещение принадлежит двум взрослым собственникам.
На первый взгляд все очевидно, однако обратил на себя внимание год оформления квартиры в собственность.
В 1992 году, а именно в это время была приватизирована квартира, действовал закон №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. (Далее – Закон о приватизации) еще в своей первоначальной редакции. Приватизация как институт только зарождался, и не обошлось без пробелов в законодательстве. В том числе законом не были учтены права несовершеннолетних детей как нанимателей. Редакция недавно вступившего в действие закона предусматривала, что граждане вправе оформлять жилое помещение в собственность с согласия совершеннолетних членов семьи, о несовершеннолетних в законе речи не было.
11 августа 1994 года в Закон о приватизации были внесены изменения, согласно которым несовершеннолетние обязательно должны были включаться в приватизацию – становиться собственниками.
Именно в период с 1991 по 1994 года была приобретена интересующая покупателя квартира. А в ходе проверки было установлено, что помимо уже известных собственников в квартире зарегистрирован еще один человек, дата рождения которого расставила все на свои места. В приватизацию не был включен наниматель, которому на момент оформления квартиры в собственность едва исполнилось 15 лет. Основной риск заключался в том, что такой собственник, узнав о состоявшейся сделке, обратится в установленный срок в суд с требованием о признании договора недействительным. А суды, как правило, удовлетворяют подобные требования.
Не участвующий в приватизации гражданин был найден. С него было взято заявление о согласии с продажей квартиры. Таким образом, в ходе юридической проверки был выявлен риск признания договора купли-продажи недействительным, а покупатель был застрахован от долгой процедуры по возврату собственных денежных средств».
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Но если возвратить имущество в собственность не представляет определенной сложности, то возврат денежных средств — отнюдь не легкая процедура. Таким образом, основным риском выступает утрата собственности покупателем после покупки квартиры.
Застраховать себя от подобной ситуации возможно только прибегнув к юридической проверке объекта, которая как раз и направлена на выявление рисков. В том числе, юридическая поверка может подвести к тому, что лучше вообще отказаться от сделки во избежание неприятностей.
Приведу такой случай из своей практики:
«На интересующую квартиру правоустанавливающим документом выступал договор купли-продажи. Право собственности было оформлено на одного человека. По документам объект правами третьих лиц обременен не был, под арестом не состоял. Однако, в ходе проверки было установлено, что ранее на квартиру накладывался арест по судебному решению. Более того, несмотря на последующее снятие ареста, квартира не перестала быть предметом судебного разбирательства. По материалам дела стало понятно, что квартира была приобретена в браке и по настоящий момент продолжается процедура раздела совместно нажитого имущества, обжалуемая поочередно сторонами.
Окончательного решения по делу еще не было, и чем разрешится спор, предугадать было невозможно. Исходя из сложившейся ситуации, было принято решение отказаться от сделки».
Юридическая экспертиза объекта своего рода залог спокойного и комфортного проживания и гарант того, что радость от покупки долгожданной квартиры не будет омрачена известием, что сделка признана недействительной.
В рамках юридической экспертизы осуществляется проверка на:
Для обращения к адвокату достаточно намерения совершить сделку купли-продажи.
Мы готовы бесплатно проконсультировать вас в этом вопросе.
Записаться на прием можно по телефону +7-495-225-9908
Отправить заявкуЗаполните форму и мы Вам перезвоним
