Снижение кадастровой стоимости земли и иных объектов недвижимости

Статью подготовил Оноприенко Евгений Викторович,
адвокат-специалист по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости
Телефон: 8-495-225-9908

1. Общие замечания. Что такое кадастровая стоимость земли? Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования.

1. Общие замечания. Что такое кадастровая стоимость земли? Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка, имеющая твердое денежное выражение. Сведения о кадастровой стоимости земли можно узнать из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости либо из кадастрового паспорта объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка представляет собой публичный эквивалент действительной стоимости земельного участка, учитываемый при исчислении земельного налога, арендной платы и размера выкупа земли из государственной собственности в частную.

2. Как устанавливается кадастровая стоимость земли. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится на основании законодательства об оценочной деятельности, а также подзаконных актов, из которых важнейшими являются Постановления Правительства Российской Федерации.

Шаги определения кадастровой стоимости:

1. По решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург) не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков.
2. В обязанности Управления Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации входит обязанность по подготовке списков (перечня) земельных участков, подлежащих обязательной кадастровой оценке.
3. После того, как списки будут составлены, они подлежат утверждению исполнительными органами субъекта Российской Федерации. Затем проводится собственно кадастровая оценка земельного участка. Государство на торгах привлекает оценочную компанию, которая проводит оценку земли с использованием методов массовой оценки, как правило, без учета индивидуальных особенностей конкретного участка. За основу берется среднерыночная стоимость земельных участков в конкретном квартале с определенным видом разрешенного использования. Также принимаются во внимание средние рыночные цены стоимости объектов недвижимости (строений), расположенных на данных земельных участках.
4. Утверждение результатов оценки кадастровой стоимости, которое осуществляется в каждом регионе по-разному. К примеру, в Москве – это осуществляет высший исполнительный орган столицы, Правительство Москвы. В Московской области таким органом нередко выступает Министерство имущественных отношений.
5. Результаты кадастровой оценки вносятся в Государственный кадастр недвижимости, являющийся систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе.

Для иллюстрации рассмотрим критерии определения кадастровой стоимости земельных участков, входящего в состав земель населенных пунктов на территории Московской области. В соответствии с земельным законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе каждого районного центра Московской области (Дмитровский район, Солнечногорский район, Люберецкий район, Талдомский район, Истринский район, Можайский район и т.д.) имеются свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения. В составе каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы.

Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования. Единицей измерения кадастровой стоимости конкретного земельного участка принято считать удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра конкретного земельного участка. Для определения кадастровой стоимости всего земельного участка необходимо удельный показатель стоимости одного квадратного метра умножить на количество квадратных метров площади земельного участка.

Важное определение. Удельный показатель — это средняя рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка, по своему правовому режиму относящегося к одному из установленному виду разрешенного использования. Удельный показатель определяется для каждого кадастрового квартала с учетом конкретного вида разрешенного использования (индивидуальное жилищное строительство, сельскохозяйственное производство, промышленное производство и т. д.)

Встречаются случаи, когда для отдельного земельного участка устанавливается несколько видов разрешенного использования. Как же тогда производится расчет кадастровой стоимости? Для каждого из видов разрешенного использования по конкретному кадастровому кварталу определен удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка. Тот удельный показатель, который больше по своему значению и будет выбран в качестве удельного показателя для определения кадастровой стоимости данного земельного участка.

Таким образом, к числу факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость земельного участка при его массовой оценке следует отнести следующие показатели земельного участка:

1. Целевое назначение.
2. Вид разрешенного использования.
3. Размер удельного показателя кадастровой стоимости.

Отнесение конкретного земельного участка к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае наличия на конкретном земельном участке возведенных (построенных) объектов недвижимости, разрешенное использование такого земельного участка должно соответствовать функциональному назначению строения. В свою очередь, назначение строения можно определить по записи в документах по технической инвентаризации. Например, в техническом паспорте на здание указано, что оно имеет назначение — «офис». Следовательно, земельный участок следует отнести к группе для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Другой пример: на интересующем нас земельном участке расположено два здания. Одно из зданий имеет запись в техническом паспорте о виде своего функционального использования — «офис», второе здание имеет запись — «производственное помещение». Тогда вид разрешенного использования земельного участка, расположенного под данными зданиями определяется следующим образом: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В том случае, когда земельный участок не застроен, то устанавливается один из 17 видов разрешенного использования, при этом учитываются требования градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

3. Для чего государство применяет кадастровую стоимость земли. Кадастровая стоимость земельного участка является базой для установления:

А. Земельного налога. Плательщиками налога будут организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Б. Налога на имущество организаций. Плательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения. Для российских организаций объектами налогообложения признается, недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В. Арендной платы на землю. Так в договорах аренды земельных участков, заключаемых на территории города Москвы и Московской области, устанавливается т. н. «определяемый» размер арендной платы, в силу которого изменение размера арендной платы происходит автономно от воли сторон наступившим событием, а именно: централизованным изменением ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. На практике в постановлениях властных органов арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования. Следовательно, поскольку арендная плата арендуемого земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, то и права и обязанности арендатора такого земельного участка напрямую зависят от того, какова кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка.

4. Как можно снизить кадастровую стоимость земли и иного недвижимого имущества. Как показывает опыт оспаривания кадастровой стоимости на земельные участки, а также на иные объекты недвижимости(здания, сооружения, помещения), последняя значительно превышает действительную (рыночную) стоимость конкретного объекта недвижимости, что, в свою очередь, приводит к существенному нарушению прав и имущественных интересов его владельца, поскольку возлагают на него обязанность по уплате завышенного и экономически необоснованного налога, либо арендной платы (если речь идет об арендуемом земельном участке).

В связи с этим владельцы недвижимости (собственники, арендаторы и т. п.) имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого помещения в размере его действительной рыночной стоимости. Установление изменённой кадастровой стоимости объекта недвижимости не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определённую характеристику, подлежащую внесению в Государственный кадастр недвижимости.

По мнению независимых экспертов (земельных адвокатов, оценщиков), причины завышения кадастровой стоимости недвижимости кроются, прежде всего, в массовой переоценке большого количества участков, что приводит к неправильным решениям, устанавливающим завышенную цену. Для целей кадастровой оценки за основу принималась среднерыночная стоимость за конкретный временной период (за квартал), в котором проводилась переоценка, с учетом вида установленного пользования. К учету также принималась и стоимость размещенных на участке имущественных объектов. Такой подход к оценке, безусловно, показывает разную кадастровую стоимость на участки с одинаковой рыночной ценностью.

Как оспаривается кадастровая стоимость земли и иных объектов недвижимости? Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в судебном или внесудебном порядке физическими и юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц. Путем такого оспаривания собственники и арендаторы земельных участков могут уменьшить размер уплачиваемого земельного налога и арендной платы, а лица, имеющие право на выкуп земельных участков, — размер выкупной цены. Сказанное в равной мере относится и к собственникам иной недвижимости, в частности, зданий, строений, помещений, которые уплачивают налог на недвижимость.

В качестве поводов, дающих право на снижение кадастровой стоимости, использоваться то, что для расчета кадастровой стоимости были применены не соответствующие действительности данные о площади объекта, об установленном виде разрешенного пользования, а также сведения о том, что рыночная цена объекта на дату определения кадастровой стоимости была ниже установленной.

Необходимо иметь ввиду, что для организации, желающих снизить размер кадастровой стоимости и, соответственно, налоговую либо арендную нагрузку, законодательством предусматривается обязательный досудебный порядок рассмотрения спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая создается при территориальном органе Росреестра. На этой стадии заявитель должен обратить особое внимание на содержание отчета об оценке недвижимости, подготавливаемого независимыми оценочными компаниями, его соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Если Комиссия отклонила запрос о снижении кадастровой стоимости, то аналогичным вопросом следует обращаться в судебный орган, в качестве которого, согласно Кодексу об административном судопроизводстве, выступает суд субъекта Российской Федерации.

К примеру, такими судами в Московском регионе являются Мособлсуд, Мосгорсуд.

Суд вправе посчитать отчет независимого оценщика недостоверным (это устанавливается в открытом судебном заседании), то заявителю стоит просить суд назначить оценку своей недвижимости в судебном порядке.

Если судебная оценочная экспертиза подтвердит индекс снижения кадастровой стоимости, определенный независимым оценщиком в порядке досудебной процедуры, то путь к снижению кадастровой стоимости объекта недвижимости открыт и заявитель, как правило, добивается успеха.