Должная осмотрительность при покупке квартиры: как защитить сделку от мошенничества

Данная статья является практической подсказкой и навеяна последними судебными событиями, связанными со сделками купли-продажи квартир, мошенническими схемами и случаями, в которых жертвами становятся пожилые люди. Анализируя решения российских судов по данной категории дел, можно отметить, что правовое обоснование и применение норм материального права в большинстве случаев являются схожими.

Как правило, суды опираются на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), о недействительности сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ), а также на нормы о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (статья 167 ГК РФ).

За последние годы опубликовано достаточно много аналитических материалов, обзоров и правовых позиций, посвящённых правильному или неправильному применению указанных норм судами. Однако вне зависимости от дискуссий в профессиональной среде именно эти нормы лежат в основе большинства судебных решений по спорам о признании сделок купли-продажи квартир недействительными.

Ключевым отличием между такими делами остаётся судебная оценка представленных доказательств добросовестности покупателя квартиры. Именно здесь всё чаще используется термин «должная осмотрительность», давно применяемый в арбитражных спорах и в сфере бизнеса.

В деловом обороте должная осмотрительность понимается как совокупность разумных и достаточных мер, которые добросовестный участник гражданского оборота предпринимает для проверки надёжности контрагента до заключения сделки. Цель таких мер — убедиться, что контрагент является реальным участником оборота и способен исполнить свои обязательства.

В современных условиях проявление должной осмотрительности стало актуальным не только в бизнесе, но и при совершении сделок с недвижимостью. Сегодня покупка квартиры или иного объекта недвижимости без должной проверки существенно повышает риски последующего оспаривания сделки в суде.

Ниже простым языком, без сложных юридических терминов, описаны действия, которые могут свидетельствовать о том, что покупатель проявил должную осмотрительность при заключении сделки.

В первую очередь рекомендуется проводить сделку исключительно через нотариуса. В связи со сложившейся ситуацией многие нотариусы расширили стандартные договоры купли-продажи, включив дополнительные положения о том, что продавец не находится под влиянием третьих лиц и не совершает сделку по указанию сотрудников правоохранительных или иных ведомств. Нотариальное удостоверение сделки значительно усиливает доказательственную позицию покупателя в случае судебного спора.

Также важно указывать в договоре полную стоимость квартиры. При применении двусторонней реституции суд исходит из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Если покупатель не сможет доказать факт оплаты полной стоимости, к возврату будет определена именно договорная цена. Кроме того, занижение стоимости может рассматриваться судом как один из признаков недобросовестного поведения, хотя само по себе не является безусловным основанием для признания сделки недействительной.

Ещё одним важным инструментом является проведение расчётов через аккредитивный счёт в банке. Такая форма расчётов доступна любому участнику сделки. Банк открывает аккредитивный счёт, проверяет проект договора купли-продажи, принимает денежные средства от покупателя и переводит их продавцу только после выполнения заранее согласованных условий, например после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Возможность установить срок сделки и возврат денежных средств при невыполнении условий дополнительно защищает покупателя.

Хотя банк не проверяет способность продавца понимать значение своих действий и не несёт ответственности за возможное влияние мошенников, менеджеры банка неоднократно взаимодействуют со сторонами сделки. В ряде случаев это может помочь своевременно выявить признаки внешнего давления на продавца и предотвратить утрату как денежных средств, так и жилья.

Дополнительным элементом должной осмотрительности является включение в договор купли-продажи обязательного условия о снятии всех зарегистрированных лиц с регистрационного учёта. Такое условие создаёт дополнительный контроль и взаимодействие продавца с государственными органами, что также может способствовать выявлению возможного мошенничества.

Отдельного внимания заслуживает медицинское освидетельствование продавца. В случае возбуждения уголовного дела по фактам мошенничества продавцу, как правило, назначается судебно-психиатрическая экспертиза, которая проводится исключительно в государственных учреждениях по постановлению следователя или суда. Проведение такой экспертизы в частном порядке невозможно.

Тем не менее, частное медицинское освидетельствование может иметь значение до совершения сделки. Если в ходе такого освидетельствования будут выявлены признаки влияния третьих лиц, покупатель сможет отказаться от сделки, сохранив свои ресурсы. В случае получения заключения о сохранности психического состояния продавцу в дальнейшем будет значительно сложнее доказать, что он не осознавал характер своих действий. При этом важно учитывать разницу между общей психиатрией и судебной психиатрией и обращать внимание на квалификацию специалиста.

Также рекомендуется сохранять всю переписку с продавцом, агентами и иными участниками сделки. Срок исковой давности по таким спорам составляет три года, и сохранённые сообщения нередко становятся ключевым доказательством в суде, особенно если в рамках дела приходится давать показания по фактам мошенничества.

Помимо перечисленных мер существует целый комплекс дополнительных действий, включая проверку правоустанавливающих документов, личности продавца, истории объекта недвижимости, фактического состояния квартиры, а также подготовку специалистом отчёта о должной осмотрительности, который в дальнейшем может быть использован в качестве доказательства в суде. Расширенный чек-лист таких действий доступен в Telegram-канале https://t.me/legal_security_of_freedom.

В завершение стоит напомнить, что государственные органы никогда не требуют перевода денежных средств по телефону. В случае необходимости вас вызывают официально. Для дополнительной защиты рекомендуется использовать механизмы двойного контроля, включая доверенные контакты у операторов связи и функцию «доверенный контакт» на портале государственных услуг, позволяющую контролировать финансовые операции с участием близких родственников.