Сделки с земельными участками

В российском законодательстве совершение сделок с земельными участками
регулируется разными способами. Так, существуют ограничения по субъектам, которые
имеют право приобретать землю. Оформление права собственности на нее прямо
запрещено иностранным гражданам и организациям (юридическим лицам). В их число
входят и совместные предприятия, более чем наполовину финансируемые за счет
зарубежного капитала. Второе направление регулирования — ограничение по либо
прямое изъятие отдельных видов земель из хозяйственного оборота.

Кроме того, предусмотрен особый порядок и форма сделок с земельными участками в
зависимости от их целевого назначения. Например, в случаях продажи
сельскохозяйственных земель об этом уведомляются органы власти (государственные
или муниципальные), и они же обладают правом преимущественного выкупа. Договор по
сделке может быть только письменным, и государственная регистрация сделок с
земельными участками является обязательной процедурой. В остальных отношениях все
виды сделок с земельными участками проводятся по общим правилам Гражданского
кодекса.

Основные виды сделок с земельными участками

В качестве предмета сделки может выступать только конкретно определенный объект,
поэтому к договору по сделке с земельными участками должен быть приложен
кадастровый паспорт. Несоблюдение этого условия делает ее недействительной. Что
касается нотариального заверения, то оно обязательно в отношении завещания, ипотеки,
ренты. В других случаях, это возможно по желанию сторон.

Самым распространенным видом является сделка купли­продажи земельного участка.
Законом допускаются и любые иные сделки по отчуждению земельных участков,
предусмотренные гражданским законодательством, например:

1. земли могут быть залогом по ипотечному договору (кроме государственных);
2. допустимой является сделка мены земельного участка, рентный договор;
3. участок можно сдать в аренду за плату на определенный срок;
4. земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставной капитал;
5. законной является сделка по учреждению доверительного управления землей;
6. разрешены передача земли по наследству, сделка дарения земельного участка.

Особенности сделок с земельными участками

Все требования, установленные законом для договоров по недвижимости, в равной
степени относятся и к земле. Но существуют и специфические особенности сделок с
земельными участками, которые ограничивают права собственников и пользователей.
Сделка по покупке земельного участка не дает права покупателю изменять целевое
назначение земли, все ограничения и обременения, наложенные на участок, сохраняются
при переходе права собственности. Земля и построенные на ней сооружения неотделимы
друг от друга. Если ими владеет один хозяин, то раздельная продажа такой
недвижимости запрещена. Приобретение недвижимости дает право собственнику на
преимущественную приватизацию земли под объектами.

Существенным условием сделки по купле­продаже является цена, которая не должна
превышать кадастровую стоимость земельного участка. Если продается недвижимое
имущество, расположенное на земле, которая находится в государственной
(муниципальной) собственности, то стоимость устанавливается соответствующими
уполномоченными органами. Сделка по продаже земельного участка, на котором
расположена чужая недвижимость, может быть признана недействительной, если она
совершена без учета интересов собственников. Если их несколько, а участок земли
является неделимым, то владельцы недвижимых объектов наделяются правом
ограниченного пользования.

Сделки с недвижимостью характеризуются повышенными рисками. Сопровождение
сделок с земельными участками профессиональным юристом оберегает участников от
многих проблем. Земля — привлекательный инвестиционный объект, и различные
мошеннические действия в этой сфере далеко не редкость, как и в сделках с другими
видами недвижимости. Чаще всего их целью является не оформление в собственность, а
последующая перепродажа и получение прибыли.

Оформление сделок с земельными участками

Законное оформление сделок с земельными участками предусматривает обязательную
государственную регистрацию как договора по сделке, так и перехода прав на землю. Но
в отличие от другого имущества, совершению сделки предшествует длительный и
затратный процесс оформления самого участка. Кадастровый паспорт – обязательное
приложение к договору. Его получение связано с геодезическими работами
(межеванием), оформлением участка в собственность, если планируется оформление
сделки продажи земельного участка.

Если переход права не зарегистрирован, то формальным собственником участка
является продавец. Это подтверждается записью в ЕГРП. Для расторжения такого
договора необходимо зарегистрировать соглашение о его расторжении, только в этом
случае в реестр будет внесена запись о прекращении сделки. Напротив, свидетельство о
праве является доказательством законности владения землей. В случае, когда
расторгается такой договор, обязательно нужно в соглашении предусматривать возврат
имущества и регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу. Это
необходимо учитывать при подаче заявлении в суд.