Абонемент
Народный адвокат

Бесплатная
юридическая
помощь

Пункты приема населения

Рейтинги
»
 

Право собственности на самовольную постройку: как легализовать самострой

Адвокат Е.В. Оноприенко


Строительство, реконструкция или капитальный ремонт объектов недвижимости всегда связаны с необходимостью получения большого количества согласований и разрешений. Поэтому неудивительно, что реконструкция существующих и строительство новых объектов зачастую осуществляется без получения требуемых для этого документов, а также с нарушениями таких правил, как целевое назначение и (или) разрешенное использование земельного участка.


Не секрет, что стоимость самовольно возведенного или реконструированного строения вне зависимости от того, в каком именно месте оно располагается и какие при этом были произведены затраты, несравнима со стоимостью схожего объекта, строительство которого сопровождалось правильным оформлением земельного участка и соблюдением всех градостроительных правил. Потому на практике часто встречаются факты отсутствия у застройщиков разрешения на строительство (реконструкцию) здания, утвержденного в установленном порядке проекта, а также разрешения на ввод в эксплуатацию постройки. Кроме того, строительство или реконструкция объекта может вестись с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.


В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ к самовольной постройке относят здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.


Согласно части 2 данной статьи лицо (физическое или юридическое), осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, т.е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. При этом самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.


Вместе с тем, имеется возможность на законных основаниях признать право собственности на подобные постройки, а также легализовать такое строительство (реконструкцию) при условии соблюдения определенных правил.


Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом или в ином установленном законом порядке за лицом, имеющим в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, на котором осуществлена постройка.


Поскольку именно арендные отношения являются наиболее популярной формой оформления земельных отношений, то стоит обратить внимание на тот факт, что за арендатором участка суд не признает права собственности на такую постройку.


В этом случае помочь могут некоторые положения земельного законодательства. В градостроительных планах земельных участков содержится абсолютно вся информация о разрешенном использовании участка, возможном и допустимом строительстве на конкретном участке объекта недвижимости, допустимых характеристик объекта недвижимости, требований к использованию, максимально допустимой плотности строительства и многое другое. В случае, если самовольная постройка или же самовольно произведенная реконструкция соответствует всем требованиям градостроительного плана, то доказать то, что постройка относится к разряду самовольных и подлежащих сносу, гораздо сложнее, тогда как признание права собственности на подобную постройку заметно упрощается.


Условия для признания права собственности на самовольную постройку


1. Постройку можно отнести к объектам капитального строительства (согласно Градостроительном кодексу РФ, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек);


2. Наличие признаков самовольного строительства:


- создание на земельном участке, не отведенном для этих целей;


- отсутствие необходимых разрешений;


- нарушение градостроительных и строительных норм и правил;


3. Постройка не должна нарушать охраняемые законом права и интересы других лиц;


4. Постройка не должна создавать угрозу жизни и здоровью других лиц;


5. Заявитель является субъектом права собственности либо иного вещного права на земельный участок;


6. Строительство (реконструкция) производилась заявителем или по поручению заявителя, но за его счёт;


7. Постройка не имеет собственника из числа так называемых третьих лиц;


8. Постройка индивидуально определена, в частности, существует как объект технического учета и имеет инвентарный номер БТИ (технический паспорт или иное техническое описание самовольных построек).


Для достижения положительного результата и признания права собственности на самовольную постройку необходимо в досудебном порядке подготовить заключение специалиста (архитектора), занимающегося исследованиями в области строительно-технических экспертиз, в котором сделан вывод о том, что препятствий к принятию спорного объекта в эксплуатацию нет. Такое заключение специалиста о соответствии технического состояния спорной постройки не должно носить формальный характер, должно содержать ссылки на нормативно-правовые акты, СНиПы, ГОСТы, в том числе подтверждающие факт безопасности спорного объекта.


При разрешении вопроса о легализации самовольной постройки в суде целесообразно назначить строительно-техническую экспертизу, которая установит, что строение:


- является недвижимым имуществом;


- не нарушает принцип целевого использования земельного участка, закрепленный Земельным кодексом;


- не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила;


- соответствует требованиям экологической, санитарной и противопожарной безопасности.


Эксперт должен исследовать вопрос о том, относится ли спорное строение к объектам капстроительства, а именно, выяснить:


- имеет ли объект фундамент;


- возможно ли отделение объекта от фундамента без причинения несоразмеримого ущерба назначению объекта;


- возможно ли функционирование объекта по прежнему назначению после его перемещения.


Судьи при рассмотрении данной категории споров обращают внимание не только на нарушение прав собственника земельного участка, на котором возводится постройка, но и на нарушение прав других лиц, являющихся:


- субъектами иных вещных прав и в том числе владельцами сервитута;


- лицами, обладающими имуществом в силу обязательственного правоотношения, в том числе на основании договора аренды, владельцами смежных земельных участков.


Вывод об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц суд может сделать, если опросит смежных землепользователей, владельцев соседних зданий, сооружений, а также других лиц.


При решении вопроса об отсутствии угроз жизни и здоровью граждан в суд необходимо представить заключения строительного, санитарного, пожарного, экологического органов надзора и других компетентных структур, в зависимости от назначения объекта.


Только при соблюдении всех вышеуказанных условий можно говорить о судебном признании права собственности на самовольную постройку. Но, чтобы разобраться в тонкостях процедуры легализации самовольного строительства и положительно решить данный вопрос, будет лучше всего обратиться за профессиональной помощью адвоката.

 

 

Исправление кадастровой ошибки

Владельцу участка земли, представившему в органы Росреестра межевой план, кадастровая ошибка может помешать зарегистрировать свои права в законном порядке. Она возникает, когда сведения о новом участке противоречат ранее внесенным в государственный кадастр. Чаще всего, граница оформляемого надела проходит через зарегистрированный соседний участок, то есть имеет место наложение границ.
 

 

Земельный сервитут

Гражданский кодекс определяет понятие «сервитут» как право ограниченного пользования чужим имуществом. По отношению к земле, земельным участкам установление сервитута регулируется статьей 23 Земельного кодекса. Право пользования чужим имуществом может быть установлено только в случае, если его отсутствие лишает заявителя возможности осуществлять владение и пользование своей собственностью.
 

 

Раздел земельного участка

Споры собственников

Раздел земли — длительная и сложная процедура, часто заканчивающаяся судебным разбирательством. Она связана с кадастровыми работами и юридическим оформлением новых участков и требует строгого соблюдения многочисленных норм и ограничений.
 

 

Признание права на земельный участок

В качестве сторон, когда рассматривается вопрос о признании права на земельный участок, противостоят друг другу юридические лица, граждане, государственные органы, администрации муниципальных образований. Сложность и разнообразие таких дел связано со спецификой земли, как особого недвижимого объекта, и сложностью правового регулирования земельных вопросов.
 

 

Спор о границах земельного участка

Земля – дорогое имущество, и каждый квадратный метр своего надела владелец ревностно охраняет от посягательств. Площади, выделяемые для ведения дачного хозяйства, огородничества, строительства в большинстве случаев небольшие, и любое нарушение границ земельного участка вызывает серьезные конфликты между соседями. Единственным законным способом определения точной границы земельного участка является межевание, которое должен провести кадастровый инженер.
 

 

Сделки с земельными участками

В российском законодательстве совершение сделок с земельными участками регулируется разными способами. Так, существуют ограничения по субъектам, которые имеют право приобретать землю. Оформление права собственности на нее прямо запрещено иностранным гражданам и организациям (юридическим лицам). В их число входят и совместные предприятия, более чем наполовину финансируемые за счет зарубежного капитала. Второе направление регулирования — ограничение по либо прямое изъятие отдельных видов земель из хозяйственного оборота.
 

 

Приобретение недвижимости

Проверка сделки

Любая недвижимость, и в особенности земля, являются ценным имуществом. Поэтому проверка юридической чистоты сделки выступает на первый план в процессе приобретения земельного участка. Как нигде, в этой сфере процветают распространенные схемы мошенничества.
 

 

Как оформить собственность на землю

Земля, а точнее земельные участки, являются недвижимым имуществом, и оформление прав на землю производится в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество. В то же время, отношения, связанные с землей, регулируются Земельным, Градостроительным кодексами, законом о кадастровом учете и другими специальными документами.
 

 

Сделки с земельными участками

Сделки с землей отличаются от других сделок с недвижимость только предметом договора и особенностями передачи объекта покупателю. Но в связи с эти они регулируются не только нормами Гражданского кодекса, но и Земельного, с учетом других многочисленных ограничений. Так, например, приобретение земельного участка не снимает с него обременения, не может быть изменено его целевое назначение. Кроме того, предметом сделки могут быть только земельные участки, поставленные на кадастровый учет.
 

Контакты
+7 (495) 517-08-08
Первичная (устная) консультация - бесплатно.

a.komaeff@yandex.ru
Новости
Как не потерять квартиру, только купив ее
Хотите купить квартиру? Есть вероятность, что даже найдя ту самую и купив ее,…

Интернет-мошенничество. Как не попасться.
Каждый день в интернете появляются сайты, на которых можно, не выходя из дома,…

Как изменить документы при медицинской смене пола
В статье адвоката Коллегии «Комаев и партнеры» Завертяева Максима Сергеевича…

Снижение кадастровой стоимости земли и иных объектов недвижимости
1. Общие замечания. Что такое кадастровая стоимость земли? Каждый земельный…

Право на пенсию: помощь адвоката
Достаточно большое количество людей в Российской Федерации не могут отстоять…

 
При использовании материалов ссылка на источник обязательна.
© 2011—2017 Коллегия адвокатов «Комаев и партнёры»
О нас     |     Адвокаты     |     Вакансии     |     Контакты     |     Статистика сайта     |     Карта сайта     |     RSS 2.0
Яндекс.Метрика